[상증법] 평가기간 외 유사매매사례가액 적용여부

1. 사건 개요

이번 글은 증여세 신고를 한 납세자가 평가기간 외의 유사매매사례가액을 적용할 수 있는지 여부가 쟁점이 된 사건을 다룬다.
원고는 배우자에게 공동주택의 지분 일부(40%)를 증여하면서 해당 아파트에 활용 가능한 적정 시가가 존재하지 않는다고 보아 공동주택가격(공시가격)을 기준으로 증여세를 신고하였다.

그러나 과세관청은 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액 중 하나를 시가로 적용해야 한다며 과세표준을 상향 조정해 증여세를 부과하였다.
원고는 다음과 같이 주장했다.

• 상증령 제49조 제4항(2010년 개정된 규정)은
  “증여세를 신고한 경우, 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 가액만 시가로 본다.”
  라고 규정하고 있으므로,
  신고한 이상 평가기간 외의 유사매매사례가액은 적용할 수 없다.

반면 과세관청은 다음과 같이 반박했다.

• 제49조 제4항은 제49조 제1항 본문에 대한 보완규정일 뿐이며,
  제1항 단서(평가기준일 전 2년 내 거래가액 가능)를 배제하는 취지가 아니다.

이 사건은 결국 “상증령 제49조 제4항이 1항 단서까지 배제하는지 여부”로 귀결되었다.

대법원은 종국적으로 원고의 주장을 받아들이지 않고, 과세관청 손을 들어주었다.

---

2. 판례 요약

대법원(2025두30271, 2025.07.03.)은 다음과 같이 판단했다.

1) 상증령 제49조 제4항의 취지

상증령 제49조 제4항은 2010.12.30.에 개정되면서 다음 내용이 추가되었다.

“증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 가액을 말한다.”

이 개정의 목적은 『납세자의 예측가능성을 높이기 위한 것』이지,
상증령 제49조 제1항 단서의 적용까지 배제하려는 것이 아니다.

즉,

• 제4항은 신고한 경우 적용 가능한 평가기간을 명시한 것일 뿐
• 제1항 단서(평가기준일 전 2년 내 가액 가능)를 배제한 것이 아니다.

---

2) 신고 여부에 따른 ‘평가기간 차별’은 부당

만약 원고 주장대로:

• “신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월까지만 인정”
• “신고하지 않은 경우에는 평가기준일 전 2년 이내 가액 인정 가능”

이라면 신고한 자만 역차별이 된다.

특히 상속세·증여세는 기본적으로 부과과세 세목이므로,
납세자의 신고 여부에 따라 적용 가능한 시가 평가기간을 근본적으로 제한하는 것은
법령 체계에도 맞지 않는다고 보았다.

---

3) 결론

따라서,

• 평가기준일 전 2년 내 존재하는 유사매매사례가액은 신고 여부와 무관하게 적용 가능
• 원고가 제출한 공동주택가격을 시가로 볼 수 없으며
• 과세관청의 과세처분은 위법하지 않다

는 결론을 내렸으며 원고는 패소하였다.

---

3. 판례 분석 및 핵심 법리 해설

이번 판례는 상증령 제49조 제1항 단서와 제4항의 관계에 대한 중요한 해석을 제시한다.
이를 정리하면 다음과 같다.

---

1) 상증령 제49조의 구조

조항내용취지

49조 1항 본문	평가기준일 전후 6개월 내 시가 적용	기본 평가기간
49조 1항 단서	평가심의위원회 거친 경우 평가기준일 전 2년 내 거래가액도 적용 가능	시가 인정 범위 확대
49조 4항	“증여세 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월 ~ 신고일까지의 가액”	신고 시 예측가능성 제고 목적

따라서,
49조 제4항은 제1항 본문을 수정하는 역할이며, 제1항 단서를 막는 조항이 아니다.

---

2) 만약 원고 주장대로라면 생기는 문제

원고는 다음과 같이 주장했다.

“신고했으니 49조 4항이 적용되어야 하고,
따라서 2년 내 유사매매사례가액은 적용할 수 없다.”

하지만 이 해석은 다음과 같은 문제를 만들어낸다.

① 신고하지 않은 사람이 더 많은 유리한 평가기간을 누리는 모순

• 신고자 : 6개월 내 사례가액만 인정
• 미신고자 : 2년 내 사례가액 가능

→ 신고한 사람이 더 불리해진다.
→ 이는 신고제도 본래 취지에 정면으로 반한다.

② 상속세·증여세는 ‘부과과세 방식’임

즉, 관할청이 언제든지 조사하여 가액을 조정할 수 있는데,
신고 여부가 평가기간 제한의 기준이 되면 관리·판단 기준이 일관성을 잃게 된다.

③ 입법 경위상 4항은 ‘예측가능성 제고’를 위한 것

2010년 개정 당시 발표된 정부 설명에 따르면
“신고한 경우 납세자가 신고일까지 발생한 유사사례를 예측 가능하도록 하려는 것”
이 주된 취지였다.

→ 단서를 배제하려는 의도는 전혀 없다.

---

3) 유사매매사례가액은 ‘1항과 동일하게’ 단서까지 적용 가능

유사매매사례가액에 대한 규정은
49조 제1항을 전제로 하고 있고(“당해 재산과 유사한 재산의 제1항 각호 가액”),
단서 역시 “제1항”에 열거된 가액을 확장하는 규정이다.

즉, 유사매매사례가액 역시:

• 기본적으로 6개월 내 거래가액
• 단서에 따라 평가기준일 전 2년 내 거래가액까지 확장 가능

신고 여부와는 아무 상관이 없다.

---

4. 실무상 시사점

이번 판례는 유사매매사례가액의 적용 범위를 명확하게 고정한 판례로 매우 중요하다.
아래 내용을 실무에서 반드시 기억해야 한다.

---

1) 증여세 신고 여부가 평가기간을 제한하지 않는다

신고하더라도:

• 평가기간은 기본 6개월
• 평가심의위원회를 통한 단서 적용 시 전 2년 내 거래가액도 인정 가능

즉, “신고했다고 해서 적용할 수 있는 사례가액 범위가 좁아지는 것은 아니다.”

---

2) 납세자가 신고한 공동주택가격이 시가로 인정받기 어려움

대부분의 아파트는:

• 실거래가 존재하고
• 유사매매사례가액이 빈번하며
• 공시가격과 실거래가 격차가 큼

따라서 재산취득세 신고 시 기준 시가를 공시가격으로 신고하는 것은
심판청구·감사·조사에서 부인될 가능성이 매우 높다.

---

3) 평가심의위원회 절차 활용 가능성 증가

평가기준일 전 2년 내 거래가액을 적용하기 위해서는
평가심의위원회 절차를 거쳐야 한다.

이번 판례는
“제49조 제4항이 단서를 막지 않는다”고 명확히 선언했기 때문에
평가심의위원회의 실무 활용이 더 중요해지게 되었다.

---

4) 신고를 했든 안 했든 동일한 기준을 적용

이는 납세자의 예측가능성을 제고하고,
과세형평을 확보하려는 대법원의 정책적 판단으로 볼 수 있다.

---

5. 결론

이번 대법원 판결은 상속세·증여세 평가 규정 중 가장 논란이 많았던
상증령 제49조 제4항과 제1항 단서의 관계를 명확하게 정리했다.

결론은 단순하다.

증여세를 신고했더라도,
평가기간 외 유사매매사례가액(평가기준일 전 2년 내 거래가액)을
상증령 제49조 제1항 단서에 따라 적용할 수 있다.

 

신고했다는 이유로 평가기간이 “6개월로 축소되는 것”이 아니라는 점에서
납세자 입장에서는 혼선을 줄이고
실무적으로는 평가심의위원회 활용 가능성을 넓히는 중요한 판례다.