[상증법] 지급보증에 대한 근저당권은 평가기준일 현재 보증을 이행한 사실이 없어 실제 피담보채권액은 0원임

지급보증에 대한 근저당권은 평가기준일 현재 보증을 이행한 사실이 없어 실제 피담보채권액은 0원임

(서울행정법원 2024구합53017, 2025.06.12. 판결)

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1. 사건 개요

상속세 및 증여세법(이하 ‘상증법’)은 평가기준일 현재 저당권이 설정된 재산을 평가할 때, 해당 재산이 담보하는 채권액과 보충적 평가액 중 큰 금액을 기준으로 평가하도록 규정하고 있다(상증법 제66조).
이는 부동산 등에 설정된 담보권이 실제로 존재하는 채권액을 반영하여 자산의 시가를 보다 현실적으로 평가하려는 취지다. 그러나 그 ‘채권액’의 범위를 실제 채권액으로 한정할 것인지, 혹은 설정계약서상 채권최고액까지 포함할 것인지에 대해서는 해석상 논란이 존재하였다.

이번 사건은 지급보증계약을 담보하기 위해 설정된 근저당권의 피담보채무액을 어떻게 평가해야 하는지가 핵심 쟁점이었다.
특히, 보증이행이 이루어지지 않은 상태에서의 근저당권이 ‘실질적으로 담보하는 채권액’을 0원으로 볼 수 있는지 여부가 문제되었다.

원고 회사는 은행으로부터 제3자 채무에 대한 지급보증을 받는 과정에서, 해당 은행이 장래 발생 가능한 구상채권을 담보하기 위해 회사 소유 부동산에 근저당권을 설정하였다.
은행은 지급보증 한도의 120%에 해당하는 금액을 채권최고액으로 설정하였으나, 보증채무 이행이 실제로 발생하지 않은 상태에서 증여일이 도래한 경우, 이 부동산의 평가금액 산정 시 ‘당해 재산이 담보하는 채권액’을 어떻게 볼지가 문제되었다.

과세관청은 “지급보증에 따른 잠재적 채권이 존재하므로, 근저당권이 담보하는 채권액은 보증한도의 120%로 보아야 한다”며 증여세 과세처분을 하였다.
반면, 납세자는 “보증채무 이행이 없었다면 은행의 구상채권은 아직 발생하지 않은 것이므로, 평가기준일 현재 실제 채권액은 0원이며, 따라서 부동산 평가는 보충적 평가액을 기준으로 해야 한다”고 주장하였다.

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2. 법원의 판단

서울행정법원은 납세자의 손을 들어주었다.
법원은 상증법 제66조 제1항 제3호의 “당해 재산이 담보하는 채권액”이란 평가기준일 현재 실제로 존재하는 채권액을 의미한다고 판시하였다.

즉, 해당 조항은 “계약서상 설정금액이나 채권최고액”을 의미하는 것이 아니라,
평가기준일을 기준으로 현실적으로 존재하는 채권액, 즉 채무자에 대한 실제 채권잔액만을 고려해야 한다는 것이다.

따라서, 보증채무의 이행이 이루어지지 않은 경우에는 아직 은행의 구상채권이 현실화되지 않았으므로, 실제 채권액은 0원으로 보아야 한다.
그 결과, 부동산에 설정된 근저당권이 담보하는 실제 채권액은 0원이고, 보충적 평가액(상증법 제60조에 따른 시가 보충평가액)이 더 크다면 그 보충적 평가액을 부동산의 평가가액으로 삼아야 한다고 판단하였다.

이 판결은 “지급보증 형태의 근저당권은 실제 채권이 발생하기 전까지는 형식적인 담보권에 불과하다”는 점을 명확히 하며, 과세당국의 과세 논리를 뒤집은 것이다.

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3. 법리 해석 및 의미

상증법 제66조는 저당권이 설정된 재산을 평가할 때 “당해 재산이 담보하는 채권액과 보충적 평가액 중 큰 금액”을 적용한다고 규정한다.
이때 핵심은 “담보하는 채권액”의 해석이다.

1️⃣ 실질주의 해석 원칙
법원은 “실제 채권액”을 기준으로 보아야 한다는 실질과세 원칙에 따라 해석하였다.
이는 조세법이 명문으로 규정하지 않은 부분이라 하더라도, 형식보다는 실질을 중시하여 납세자의 실제 경제적 이익에 근거해 과세해야 한다는 헌법적 원칙에 부합한다.

2️⃣ 지급보증의 특수성
지급보증의 경우, 보증인이 채무를 대신 이행하지 않는 한 채권은 발생하지 않는다.
은행이 채무자 대신 채무를 상환해야만 비로소 보증인에게 ‘구상채권’이 발생한다.
따라서 보증채무 이행 전에는 단지 “잠재적 채권 가능성”만 존재할 뿐, 실제로 담보되는 채권이 없으므로 그 금액은 0원이다.

3️⃣ 입법 연혁의 해석
상증법 제66조는 원래 부동산 담보대출 등의 경우 실제 채무금액이 크면 그만큼 부동산 가치를 낮추어 평가하기 위한 조항이었다.
즉, 담보 설정만으로 자산가치가 높아지는 것을 방지하고, 실질적 부채 관계를 반영하려는 목적이다.
지급보증처럼 “미이행 상태의 잠재적 채무”를 포함하면 이 취지가 훼손된다.

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4. 실무상 시사점

이번 판결은 지급보증·보증채무 관련 근저당권의 상증법상 평가 실무에 중요한 기준을 제시하였다.

(1) 실제 채권액 기준의 적용 명확화

이제 보증이행 전의 근저당권은 실제 피담보채권액 0원으로 평가되어야 한다.
이는 단순한 회계적 차이를 넘어, 상속·증여세 과세표준 산정 시 자산가치가 대폭 달라지는 효과를 갖는다.

(2) 금융기관 담보 구조에 대한 재검토

법인은 거래상 지급보증을 받을 때 통상 담보 제공을 요구받는다.
이때 채권최고액 기준으로 과세당국이 평가할 경우 과도한 증여세 부담이 발생할 수 있었으나,
이번 판결로 실제 구상채권이 발생하지 않은 이상 평가액이 높아지지 않게 되어 기업의 보증거래 부담이 완화될 가능성이 크다.

(3) 평가기준일 판단의 중요성

상속·증여세 과세에서의 “평가기준일”은 증여일 또는 상속개시일이다.
따라서 보증이행이 그 이전에 발생했는지 여부가 결정적인 차이를 만든다.
보증이행 이후라면 해당 시점의 실제 구상채권액이 담보채권액으로 인정되겠지만,
그 이전이라면 채권이 존재하지 않으므로 평가금액은 달라진다.

(4) 실무적 대응 포인트

• 납세자는 보증채무 이행 여부와 시점을 명확히 입증해야 한다.
• 평가서 작성 시 근저당권의 채권최고액만으로 평가하지 말고,
  실제 구상채권이 발생했는지, 발생했다면 금액은 얼마인지 금융기관 확인서 등 객관적 자료를 확보해야 한다.
• 보증기간이 길더라도 이행사실이 없으면 0원 평가가 원칙이며,
  추후 보증이행이 발생하면 그 시점에 새로운 과세사건이 될 수 있음을 유념해야 한다.

(5) 과세관청의 입장 변화 가능성

이번 판결은 법원 단계에서의 판단이지만,
실질적 채권액 기준을 명확히 제시했다는 점에서 국세청 및 지방세 실무 지침에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.
과세관청은 향후 “채권최고액 기준 평가” 관행을 축소하고, 보증이행 여부에 따른 실질 평가방식으로 전환할 가능성이 있다.

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5. 결론

이번 서울행정법원 판결은 지급보증을 담보하기 위한 근저당권의 평가에서
“실제 채권액이 존재하지 않는다면 0원으로 본다”는 점을 명확히 하였다.

이는 단순히 개별 사건의 승패를 넘어,

• 상증법상 평가 규정의 실질적 적용 범위를 정립하고,
• 형식적 담보 설정을 이유로 과도하게 과세되는 문제를 바로잡은 의미 있는 판결이다.

기업의 지급보증, 보증채무, 담보 설정과 관련된 거래는 상속·증여세뿐 아니라 회계 및 법인세에도 영향을 미치므로,
이번 판례는 세무 리스크 관리 측면에서도 중요한 참고 기준이 된다.

결국, 실질적으로 채권이 존재하지 않으면 과세되지 않는다는 조세원칙이 재확인된 셈이며,
이는 향후 유사한 사건에서 납세자 보호의 근거로 적극 인용될 가능성이 크다.