[취득세] 대금지급기간이 2년 이상인 부동산의 취득시기

부동산을 연부취득으로 본 대법원 판결 – 실제 잔금지급이 2년 미만이라도 계약서상 약정이 기준된다

1. 서론: 연부취득 판단, ‘계약서’가 핵심이다

부동산 거래에서 “연부취득”으로 볼지 여부는 취득세 부담에 직접적인 영향을 미친다. 특히 계약서상 대금 지급기간이 2년 이상으로 명시되어 있어도, 실제로는 자금사정이나 금융조달로 인해 2년이 되기 전에 잔금을 모두 지급한 경우가 있다.
이때 과세관청은 “실제 지급기간이 2년 미만이므로 일반취득”으로 보고 취득세를 부과하는 반면, 납세자는 “계약서상 연부계약 형식을 갖추었으므로 연부취득”이라 주장하는 사례가 많다.
이번 대법원 판결은 바로 이러한 실무 쟁점을 명확히 정리한 중요한 판례로, 연부취득 여부는 계약서상 약정 내용에 따라 판단해야 하며 실제 대금 지급시기와는 무관하다는 입장을 확정하였다.

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2. 사건 개요

원고는 토지를 취득하기로 하면서 매매계약서상 대금 지급을 2년 이상에 걸쳐 분할하는 연부계약으로 약정하였다. 그러나 실제로는 금융기관 차입을 통해 필요한 자금을 조달하여, 2년이 되기 전에 잔금을 모두 지급하였다.

원고는 “계약서상 연부취득이므로 각 연부금 지급일이 취득시기이며, 이에 따라 이후 발생한 차입금 이자는 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다”고 주장하였다. 반면 과세관청은 “실제 지급이 2년 이내에 끝났으므로 연부취득이 아니라 일반적인 일시취득”이라며 잔금 지급일까지의 이자비용을 과세표준에 포함시켰다.

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3. 법적 쟁점과 대법원의 판단

(1) 쟁점: ‘연부취득’ 판단 기준은 계약인가, 실제 지급인가

지방세법 제6조 제20호는 “매매계약서상 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 경우”를 연부로 정의하고 있으며, 지방세법 시행령 제20조 제5항은 그 취득시기를 “각 연부금 지급일”로 규정한다.
이때 쟁점은 ‘2년 이상’이라는 기간을 계약서상 약정기간으로 볼 것인지, 아니면 실제로 대금이 지급된 기간으로 볼 것인지였다.

(2) 대법원의 판단

대법원은 “연부취득에 해당하는지는 매매계약 내용 자체에 따라 판단해야 한다”고 판시했다(대법원 2025두33349, 2025.7.3.).
즉, 계약서상 연부계약 형식이 갖추어져 있고 2년 이상 분할지급으로 명시되어 있다면, 실제로 잔금을 조기 지급하더라도 연부취득으로 본다는 것이다.

대법원은 그 이유로,

• 매매계약 이외의 사정에 따라 연부취득 여부가 달라진다면 조세법률관계의 예측 가능성이 훼손되고,
• 대금 지급이 실제로 2년 미만으로 이루어졌다는 사정만으로 취득시기를 변경할 경우, 이미 지급된 금액에 대해 가산세가 자동 부과되는 모순이 생기며,
• 이는 지방세법이 정의한 “연부계약서상 분할 지급”의 개념에도 반한다는 점을 들었다.

따라서 연부취득은 계약서상 약정 내용을 기준으로 판단해야 하며, 실제 대금 지급시기는 연부취득 여부를 좌우하지 않는다고 보았다.

 

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4. 판례의 의의 및 실무적 시사점

(1) 계약 형식의 중요성

이번 판례는 지방세 과세의 기본 원칙인 조세법률주의를 재확인한 결정이다. 지방세법상 연부취득의 판단기준을 ‘실제 지급’이 아닌 ‘계약 내용’으로 한정한 것은 과세의 안정성과 예측 가능성을 확보하기 위함이다.
즉, 계약서상 “2년 이상 분할 지급”이라는 문구가 포함되어 있다면, 실제로 잔금이 조기 지급되더라도 연부취득으로 본다. 따라서 납세자는 계약서의 표현 방식이 세무상 판단에 결정적인 영향을 미친다는 점을 반드시 유념해야 한다.

(2) 이자비용의 과세표준 포함 여부

연부취득으로 인정되면, 각 연부금 지급 이후 발생하는 이자비용은 취득세 과세표준에서 제외된다(대법원 2019두52607 판결 참조). 반면 일반취득으로 본다면 잔금 지급일까지의 이자비용이 모두 취득세 과세표준에 포함되므로, 취득세 부담이 실질적으로 커질 수 있다.
이번 판례는 이러한 실무적 차이를 명확히 하여, 납세자의 세무계획 수립에 실질적인 기준을 제시했다.

(3) 행정 실무에 대한 영향

지방세 실무에서는 과세관청이 종종 “실제 잔금 지급시점이 2년 미만이므로 연부취득이 아니다”라고 판단해 취득세를 부과해 왔다. 그러나 이번 대법원 판결은 이러한 관행에 제동을 건 결정으로, 실제 지급기간이 아니라 계약상의 약정기간이 연부취득 판단의 기준임을 분명히 했다.
따라서 지자체 과세관청은 앞으로 계약서상 약정 내용을 우선 검토해야 하며, 납세자 또한 계약 단계에서 세무상 불이익을 피하기 위해 연부계약 형식을 명확히 갖추는 것이 필요하다.

(4) 실무 대응 전략

이번 판결의 의미는 단순히 ‘조기 지급해도 연부취득’이라는 법리적 선언에 그치지 않는다. 실제 세무조사나 과세예고통지 단계에서 과세관청이 ‘실제 지급시점’을 근거로 과세를 시도하는 경우, 납세자는 계약서상 약정 조항의 존재와 그 체결 경위를 명확히 입증해야 한다.
또한 연부계약 형식이 명시되어 있더라도, 지급일 변경 합의서·대금조기상환각서 등이 존재할 경우 과세당국은 이를 ‘계약 변경’으로 간주할 수 있으므로, 이런 문서가 있을 때는 사전에 세무전문가 검토가 필수적이다.
특히 부동산 개발회사, 건설사, 리츠(REITs) 등 대규모 자산거래를 하는 법인은 연부취득 구조가 복잡해 세무리스크가 크기 때문에, 이번 판결을 근거로 계약서 표준 문구를 재정비하고 내부 프로세스를 검토하는 것이 바람직하다.

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5. 결론: 조기 지급이더라도 계약상 연부라면 ‘연부취득’

결국 이번 대법원 판결은 “부동산을 연부로 취득하기로 계약한 이상, 실제 잔금이 2년 이내에 지급되더라도 연부취득으로 본다”는 명확한 기준을 제시했다.
이는 조세법상 형식과 실질의 균형 중 “형식적 명확성”을 우선한 사례로, 세무당국의 자의적 판단 여지를 줄이고 납세자의 법적 예측 가능성을 보장한다는 점에서 의의가 크다.

실무적으로는 다음 두 가지를 기억할 필요가 있다.
1️⃣ 계약서에 “2년 이상 분할 지급” 문구가 포함되어 있으면 연부취득으로 본다.
2️⃣ 실제 잔금이 조기 지급되더라도 과세표준 산정에는 영향을 주지 않는다.

따라서 부동산 취득 과정에서 금융조달이나 일정 변경 등으로 조기 완납을 하더라도, 연부취득 계약의 형식을 유지하는 것이 세무상 안정성을 확보하는 핵심 전략이 될 것이다.
특히 향후 유사 분쟁이 발생할 경우, 이번 대법원 판결은 납세자에게 강력한 방어 논거로 작용할 가능성이 높다. 지방세 실무에서는 단순히 ‘지급일’이 아니라 ‘계약의 내용’을 기준으로 보는 방향으로 과세 기준이 정착될 것으로 예상된다.