[상증법] 상속인이 주택부수토지만을 상속받은 경우에도 동거주택 상속공제를 적용할 수 있음

상속인이 주택부수토지만을 상속받은 경우에도 동거주택 상속공제 적용 가능 — 기재부 유권해석 변화로 본 새로운 판단기준

(기획재정부 조세정책과-1627. 2025.09.15.)

1. 서론: 주택 없이 ‘토지만 상속’받은 경우의 공제 가능성

부모가 살던 집을 자녀가 상속받는 경우, 「상속세 및 증여세법」 제23조의2에 따라 일정 요건을 충족하면 동거주택 상속공제를 받을 수 있다.
이 제도는 고령의 부모를 장기간 부양한 자녀의 세 부담을 완화하고, 상속으로 인한 주거 불안을 방지하기 위한 취지로 마련되었다.

그런데 현실에서는 주택이 아닌 ‘주택부수토지’만 상속받는 경우가 있다. 예를 들어, 부모가 소유한 주택이 자녀와 공동명의로 되어 있고, 부모 사망 시 자녀가 이미 주택의 절반을 보유하고 있었다면, 상속을 통해 물려받는 것은 주택이 아닌 나머지 부수토지 지분일 수 있다.

이때 과연 ‘주택을 상속받지 않았으므로’ 동거주택 상속공제를 받을 수 없다고 해야 할까?
기획재정부는 오랫동안 “주택을 상속받지 않았으므로 공제 불가”라는 입장을 유지해왔지만, 최근 2025년 9월 15일 자 유권해석(기획재정부 조세정책과-1627)을 통해 그 판단을 전면 수정하였다.
이 글에서는 이번 해석이 왜 중요한지, 그리고 실무에서 어떤 영향을 미치는지를 살펴본다.

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2. 사건 개요 및 기존 해석의 한계

동거주택 상속공제는 피상속인과 상속인이 상속 개시일 현재까지 10년 이상 계속 동거한 1세대이며, 상속인이 무주택자인 경우에 적용된다. 공제 한도는 최대 6억 원으로, 고령 부모를 부양한 자녀에게는 상당한 세금 절감 효과가 있다.

문제는 피상속인과 자녀가 공동으로 주택을 보유하고 있을 때 발생한다.
예를 들어, 피상속인이 주택의 50%를, 자녀가 나머지 50%를 이미 보유한 상태에서 피상속인이 사망한다면 자녀는 피상속인의 주택지분이 아닌 주택부수토지의 일부만 상속받을 수 있다.

기존에는 이러한 경우를 “주택을 상속받지 않은 경우”로 보아, 동거주택 상속공제의 적용 대상에서 제외하였다.
기재부와 국세청은 모두 “공제의 전제는 주택의 상속이며, 토지만 상속받은 경우에는 공제 불가”라는 입장을 유지했다(기재부 재산세제과-1227, 2022.09.28.).
이로 인해 실제로 부모와 함께 거주하며 봉양한 자녀라 하더라도, ‘상속받은 대상이 주택이 아니라 부수토지’라는 이유로 공제를 받을 수 없었다.

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3. 유권해석 요지: 부수토지만 상속받아도 공제 가능

2025년 9월 15일 발표된 기획재정부 조세정책과의 유권해석(조세정책과-1627)은 종전 입장을 뒤집었다.
이번 해석의 핵심은 다음과 같다.

“거주자인 피상속인이 주택의 부수토지에 대한 공유지분을 보유하고, 피상속인과 소득세법 제88조 제6호에 따른 1세대를 구성하는 직계비속이 해당 주택 및 잔여 부수토지의 공유지분을 보유한 경우로서, 동 세대원이 피상속인의 주택부수토지 지분을 상속받은 때에는 해당 토지는 상속세법 제23조의2에 따른 동거주택 상속공제 대상 주택에 포함된다.”

즉, 상속인이 주택을 직접 상속받지 않더라도, 부수토지를 상속받았다면 공제 가능하다는 것이다.
다만, 이 해석은 회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용되므로, 과거 신고분에는 소급 적용되지 않는다.

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4. 법리적 근거 및 판단 변화의 배경

기획재정부가 입장을 변경하게 된 배경에는 조세심판원의 일관된 판단이 있었다.
조심(조세심판원)은 이미 2023년 “주택부수토지만 상속받은 경우에도 동거주택 상속공제가 가능하다”는 결정을 내린 바 있다(조심2023서0703, 2023.08.02.).

조심은 다음과 같은 이유를 제시했다.

1. 상속세법 제23조의2 제1항은 ‘상속주택가액에는 주택부수토지의 가액을 포함한다’고 명시하고 있다.
2. 주택법, 종합부동산세법, 지방세법 등에서도 ‘주택’의 개념에는 주택부수토지가 포함된다.
3. 종부세 과세 시에도 주택이 아닌 부수토지만 보유하더라도 ‘주택을 소유한 것’으로 보아 과세한다.
4. 동거주택 상속공제의 입법 취지는 장기간 부모를 부양한 자녀의 과세 부담을 완화하고, 상속으로 인한 주거 불안을 줄이려는 데 있다.

따라서 주택부수토지만 상속받았다고 하더라도 실질적으로는 피상속인이 거주하던 주택과 불가분의 관계에 있으며, 상속인이 부모의 주거 공간을 함께 공유하고 있었다면 공제를 배제할 이유가 없다고 판단하였다.

이번 기재부의 해석 변경은 이러한 조세심판원 판단을 공식적으로 인정하고 제도에 반영한 셈이다.

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5. 실무상 시사점

(1) 주택지분이 없어도 공제 가능

이번 해석으로 인해, 공동명의 주택의 상속 구조를 가진 가족들은 실질적으로 큰 혜택을 받게 된다.
예를 들어, 부모와 자녀가 50:50으로 주택을 소유하고 있다가 부모가 사망한 경우, 자녀는 단지 토지의 일부만 상속받았더라도 동거주택 상속공제를 신청할 수 있다.
기존에는 동일한 상황에서 공제를 받지 못했기 때문에, 사실상 제도의 취지와 배치된 결과가 발생했었다.

(2) ‘1세대 구성 요건’ 여전히 중요

이번 완화에도 불구하고, 동거주택 상속공제를 받기 위해서는 여전히 소득세법 제88조 제6호의 1세대 요건을 충족해야 한다.
즉, 상속인과 피상속인이 10년 이상 계속 동거한 직계비속 관계여야 하며, 상속인은 상속개시일 현재 무주택자여야 한다.
따라서 단순히 부수토지를 상속받았다고 해서 무조건 공제가 허용되는 것은 아니다.

(3) 상속세 신고 시 ‘주택부수토지 포함 여부’ 명확히 기재

상속세 신고 시, 주택과 부수토지가 구분되어 있다면 부수토지의 위치·면적·등기내용을 명확히 표기해야 한다.
또한 피상속인과 상속인이 동거한 사실, 주택과 부수토지가 동일 생활공간으로 사용되었음을 사진, 주소지 일치 서류, 공과금 납부내역 등으로 입증할 필요가 있다.

(4) 과거 신고 건과 향후 조정

이번 유권해석은 ‘회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용’되므로,
이미 신고를 마친 과거 상속분에 대해서는 소급 적용이 어렵다.
다만, 아직 결정 전이거나 경정청구 가능 기간 내라면 새로운 해석을 근거로 재신청(경정청구) 을 검토할 수 있다.

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6. 제도적 의미와 향후 과제

이번 해석 변경은 “법의 취지 중심 해석”으로 전환된 대표적 사례다.
기존의 형식적 접근(‘주택을 상속받았는가’)에서 벗어나, 피상속인과 상속인이 실제로 함께 생활했는가를 중심으로 판단하게 된 것이다.
이는 상속세 제도의 본래 목적 — 즉, 가족 부양의 가치와 주거 안정 보장 — 을 강화한 방향으로 평가된다.

다만, 주택부수토지의 범위나 면적, 공동소유 비율 등에 따라 해석의 여지가 남아 있다.
예컨대, 부수토지가 지나치게 넓거나 상속인이 실제 거주하지 않았던 경우에는 과세관청이 공제를 제한할 가능성이 있다.
따라서 납세자는 거주사실과 부수토지의 주택 종속성을 명확히 입증할 수 있는 자료를 준비해야 한다.

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7. 결론

기획재정부의 이번 유권해석은 상속세 실무에서 매우 큰 의미를 갖는다.
이제부터는 상속인이 주택부수토지만 상속받은 경우에도 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있다.
이는 부모와 함께 거주하며 봉양한 자녀의 세 부담을 줄이고, 제도의 실질적 목적에 부합하는 방향이다.

다만, 모든 사례에 일률적으로 적용되는 것은 아니며,
① 피상속인과 상속인이 1세대를 이루었는지,
② 상속인이 무주택자인지,
③ 상속받은 부수토지가 주택과 불가분 관계인지 등은 여전히 중요한 판단 요소다.

결국 이번 해석은 단순한 규정 변경이 아니라, 세법 해석의 패러다임이 형식에서 실질로 이동했음을 보여주는 결정적 계기라 할 수 있다.
상속세 신고를 앞둔 납세자라면 이 변경 사항을 반드시 확인해 두어야 한다.